果洛设备价值评估、房产评估、固定资产评估机构
果洛,班玛2023-06-26 13:52:42
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公司名称:集慧资产评估（北京）有限公司
具体地点:北京房山区辰光东路16号院青创大厦（全国总部
微信号:zcpg968
联系人:李先生
集慧资产评估有限公司，专业从事土地估价、房地产估价、企业资产估价、拆迁补偿价格评估、国有资产评估、无形资产评估等一站式资产评估服务。集慧在全国各地设有分公司，是规模超大的资产评估服务机构。目前服务开通城市有：北京、上海、西安、成都、重庆、郑州、杭州、武汉、合肥、南京等主要城市。我们承接的是全国业务! 公司经过多年的艰苦奋斗，已为国内十万客户提供了资产评估服务。
商业用地评估案例分析
admin 2020-07-13 10:58 案例一类 168被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的 佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。资产占有方委托中介机构进行评估。
评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入;
2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入;
3.专业费用为建筑费用的10%;
4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%;
5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息;
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
7.房地产综合资本化率为8%;
8.每年按365天计算：
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估
案例分析过程：
1.1——2楼面积
3000×2=6000(平方米)
2.3——5层面积
1900×3=5700(平方米)
3.6层及6层以上面积
25000—6000—5700=13300(平方米)
4.年总收入(元)
6000×2000 5700×2×365×(1—10%) 13300×2.5×365×(1-10%)
=12000000十3744900 10922625
=26667525
5.年总费用(元)
26667525×(5% 17.5%) 25000×3000×1.1×0.1% 25000×3000×1%=6000193.13 82500 750000=6832693.13
6.年利润总额
26667525-6832693.13=19834831.87(元)
7.大厦价值=×[1-]=233558686(元)
8.建筑费用 3000×25000=75000000(元)
9.专业费用 75000000×l0%=7500000(元)
10.开发商利润
(75000000 7500000 5000000 地价)×25%
=87560000×0.25 0.25×地价
=21875000 0.25×地价
11.利息
地价×[一l] 5000000×[一1]十75000000×1.1
×60%×[—1] 75000000×1.1×40%×[-1]
=0.1576×地价 648631.61 3758526.61 814937.53
=0.1576×地价 5222095.75
12.地价
地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25×
地价-0.1576×地价-5222095.75
地价 0.25×地价 0.1576×地价=118961590.3(元)
地价==84513775.43(元)
土地使用权评估流程
1、明确土地使用权评估的有关事项(包括评估目的、评估时间、委托方、评估范围、基准日要求等)。
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表。
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等。
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等。
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等。
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平。
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况。
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定 终地价
联系电话:18500519308
